土地权属争议

往往涉及历史遗留问题

(资料图)

因时间跨度长

土地管理政策变化大

涉及利益方众多

成为实打实的“硬骨头”

这不

20年前转让的土地使用权

20年后起了纠纷

地价翻了 政策变了

双方吵得不可开交

而牵涉其中的多方利益

又如何实现共赢？

2002年

中山市三乡镇某经济联合社

与某建筑有限公司

签订《征地协议书》

约定将30亩土地使用权

转让给建筑公司

此后

土地一直由建筑公司管理使用

今年年初

因土地使用权属问题

影响了出租收租

建筑公司

以土地至今未能办理

国有建设用地使用权证

某村存在违约行为等为由

提出退还土地及赔偿损失的诉求

合同是否有效？

合同无效应如何处理？

土地是否增值？

增值部分分配比例

及补偿金数额是多少？

一连串的问题

让双方争执不休

司法所也多次协调未果

更要紧的是

该土地部分面积

涉及三乡镇茅湾涌“治水”

及防洪排涝整治工程

如果纠纷不能及时解决

将影响该重点民生工作的推进

为更快解决纠纷

三乡司法所启动“庭所共建”机制

邀请三乡法庭庭长何亦辉

及卢芷琪两位法官

进行联动调处

多次组织双方现场面谈

面谈中，建筑公司提出

协议书是双方真实意思表示

合法有效

公司也依约付清了180万元款项

但经联社至今未能协助办理

国有建设用地使用权证

构成根本违约

土地增值部分应作为实际损失赔偿

经联社则主张

土地出让属于历史遗留问题

虽然按照现有法律法规和政策规定

经联社无法以建筑公司名义

办理土地使用权证

但双方对于合同无法继续履行

均没有合理预期

经联社不存在过错

如建筑公司要求退还土地

则只能退还已收的款项

不同意赔偿损失

几次面谈下来

纠纷事实和争议焦点基本摸清

法官们心里有了底

何亦辉先是向双方释明

按照现有法律规定

双方此前签订的协议书

因违反法律、行政法规的强制性规定

应属无效

公司不能取得集体土地的使用权

同时

因无效合同取得的财产应当予以返还

经联社应向公司返还款项

还应根据过错情况

公平合理确定双方的损失

经过释法

双方也同意确认协议书无效

合同不再继续履行

但对土地是否增值、增值数额

以及增值部分分配比例

仍存在较大分歧

无法达成一致意见

建筑公司一度拒绝调解

要求通过诉讼主张全部实际损失

“如果选择诉讼

将涉及评估鉴定程序，

前后可能要两三年才能拿回款项，

耗时长、花费高，

诉前调解才是双赢的解决方案。”

卢芷琪劝说公司

一旁的何亦辉也提议

双方可共同委托评估机构

对纠纷土地市场价值进行评估

结合评估结果再进行磋商

在两位法官的耐心调解下

建筑公司终于松了口

同意先委托评估

然而

评估报告书显示

双方交易的30亩土地

价值已从20年前的180万元

增值至5000万元

翻了二十多倍！

报告书一出

双方再次争执不下

“我们作为无过错方，

增值部分应该全归我们。”

“应当尊重历史，

除退还已收取款项外，

我们可再适当给予一定补偿。”

两位法官

采用“背对背”“一对一”等策略

从情、理、法三个角度再次劝解

一边

通过类案判决

对经联社进行释法明理

如双方调解不成

村集体可能面临支付高额补偿款的诉讼风险

且“治水”及防洪排涝等重点工作

可能因此受阻

影响本村接下来的发展

另一边

得知建筑公司

正因其他项目急需资金周转

以此为切入口

劝说调解有助于资金快速回笼

同时

纠纷如不尽快解决

将不利于南部片区洪涝治理

同样对扎根南部片区的建筑公司

造成影响

多轮磋商后

双方终于达成一致意见

确认《征地协议书》不再履行

建筑公司向经联社交还土地

经联社向建筑公司返还土地款180万元

及支付土地增值部分补偿604万元

可这笔补偿款

村民们能同意吗？

当调解方案上到村民代表大会时

插曲再一次出现

部分村民代表

对合同效力及补偿金数额

等问题提出异议

质疑增值部分补偿金数额过高

不符合法律规定

为消除村民们的疑虑

两位法官多次前往村居

就村民提出的问题一一进行解答

同时与部分村民代表

前往现场进行实地勘察

最终

在又一次村民代表大会上

该调解决议经表决通过

至此，双方长达20年的纠纷圆满解决

这30亩土地的使用权属也尘埃落定

近日一早

双方当事人一前一后把两面锦旗

送到中山第一法院三乡法庭

并向法官们表示感谢

纠纷解了

但后续的推进

还持续牵动着法官们的心

为保障协议顺利履行

两位法官多次进行电话回访

并就土地上存续的租赁关系等问题

提供法律意见

同时

与镇政府、工改专班、治水专班

建立沟通机制

针对土地历史遗留问题

使“工改”“治水”及防洪排涝等重点工作

常遇阻力的情况

提供法律意见

并结合本次纠纷普法释法

为解决同类问题提供参考路径

形成示范性效应

深化落实“庭所共建”联动联调合作机制，建立民诉前调案件对接机制，创新司法服务基层社会治理新模式……今年1-7月，三乡法庭共化解矛盾纠纷252起，提供司法服务600余人次，新收诉讼案件下降428件，降幅达20.57%。

来源：中山第一法院

审核：黄慧辰

编校：余淑娴