长实集团创始人李嘉诚对内地民营房企的优质项目发起了进攻。

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市场消息称，由龙光地产与合景泰富发展联合打造的香港豪宅凯玥项目，或将迎来债权变更。李嘉诚旗下的长实集团正与项目债权银行之一汇丰进行接触，希望接手该项目相应债权。

接近龙光、合景的人士均证实了这一消息。这对处在保交付以及债务重组关键时期的民营房企来说，并不乐观。

凯玥作为一个优质项目，其所能产生的现金流是这两家房企当前所需要的，而如果长实接手，这一项目的主动权将假手他人，两家民营房企所面临的情况将雪上加霜，也会严重损害其余债权人以及购房者的利益。

在商言商，银行出于自身的业务安排出售项目本身没有可指摘的地方，但放在大的行业背景下，当前民营房企和金融机构之间应该有更好的协作关系，金融机构也应该负担起应有的社会责任，而非将风险转嫁。

李嘉诚“鲸吞”

李嘉诚的这一次出手，很符合长实一贯以来的风格。

从凯玥本身的质素来看，这个项目堪称优质。其位处港岛南区显赫地段，背山面海，规划总建筑面积超76万平方呎（约7万平方米），为迄今罕见的全新国际级度假式海景临海大型市区住宅项目。

该项目由龙光与合景泰富在2017年以约168亿港元的总价联合竞得。根据测算，凯玥项目总货值约超300亿港元。

如此难得的项目，主要开发方合景、龙光又处在债务重组的关键时期，长实有机会以较低价格获得，对于擅长“抄底套现”的李嘉诚来说，必然是划算的一笔买卖。

从长实过往的投资经历来看，长实“低买高卖”的生意驾轻就熟。

根据公开资料统计，在2013年-2019年期间，时值中国房地产市场的向上周期，长实就在内地套现1700亿元以上，而近期最为高调的抛售，则是2021年卖掉的上海市静安区的上海世纪盛荟广场项目，套现21亿元。

而李嘉诚最为外界诟病的地方在于，他基本以囤地为主要手段，多数地块并未实质性开发，这也在一定程度上耽误了城市的建设历程。以2021年出售的地块为例，公开信息指出，上海世纪盛荟广场紧邻静安区“东八块”的西斯文里地块，2005年被李嘉诚购得，此后长达16年无启用发展。

以此可见，长实出现在凯玥项目的承接债权洽谈中，它一定也不是为了顾及各方利益，而是瞄准这些困在债务泥淖中的出险房企，将它们仅剩不多的优质项目收入囊中，再从中攫取超额利润。

事实上，这不是长实第一次将手伸向出险房企的项目。2022年7月，市场消息称，长实欲以90亿港元购入中国恒大香港总部大楼，该大楼为中国恒大2015年以125亿港元的价格购入，彼时成交总价是香港商厦买卖的最高纪录，同时创下每平方尺单价的最高纪录。

虽然最终交易并未达成，但李嘉诚的真实野心，昭然若揭。

保交付稳楼市下，民企却受阻

通过对长实过往的投资手法来看，此举显然不是一般的财务投资。如果长实最终成功承接凯玥债权，可以想见，长实最终是为取得凯玥项目的控制权。

但这将会为两家处在债务重组关键时期的房企带来严重的负面影响。凯玥作为合景、龙光境外债重组中资产增信范畴最重要的项目，其对两家房企最终债务重组起到了关键的决定性作用，而一旦决策权旁落，两家房企或将陷入困境。

据统计，合景泰富与龙光一共在中国内地建设的地产项目，一旦境外债重组失败，或导致项目建设停滞，必将牵涉到上下游近众多实体行业、上游供应商，造成员工失业，带来社会民生等问题。

此外，房地产行业与金融关联度较高，关系着金融市场稳定。

龙光、合景泰富境外债重组，牵扯到数十家中国内地和香港银行及债券持有人。若重组失利，相关金融机构和投资人将蒙受巨大损失，相关债务危机风险进一步扩散。

从事件的另一个主角汇丰银行的角度来看，为何其急于出手这一项目呢？

事实上，据内部人士透露，目前凯玥给银团债券兑付情况一切正常，项目运作也一切正常。而除了汇丰以外，其余大多数债权银行并没有出售计划。

汇丰急于出手的原因，或许就藏在年报等数据中。

根据汇丰控股2022年年报，汇丰列账基准预期信贷损失为36亿美元，同比增加45.2亿美元，其中有一部分来自“内地商业房地产行业的现行发展而作出的准备。

据汇丰控股首席财务官艾桥智透露，截至去年底，对内地商业地产的风险敞口总额为168亿美元，当中香港业务入账风险敞口为94亿美元。考虑到目前宏观经济情况，预测2023财年的列账基准预期信贷损失提拨约为40个基点。

而早在去年发布中期业绩报告时，汇丰首席财务官埃文·史蒂文森（Ewen Stevenson）就表示，汇丰控股将对其超过 120 亿美元的中国商业房地产敞口提出进一步指控，因为其中三分之一的资产“不合格”或“受损”。

Ewen Stevenson表示，汇丰今年上半年就中国商业房地产相关贷款有3亿美元的减值拨备，当中第二季度占约1.5亿美元，料今年下半年就此会有进一步的拨备。

这就很好理解，内地房企出险已经让汇丰的风险敞口不断增大，为了“减负”，汇丰只能舍弃金融机构的责任，与业主方的综合利益，选择了短暂利益。

但从现实的情况来看，此举对出险房企或许会产生涟漪效应。

有熟悉香港市场的人士指出，汇丰与长实接触一旦产生效应，一系列中资银行很可能效仿出售债权，像龙光、合景债务重组计划内一系列数十家金融机构与上百名债权人的利益，将直接受损。

在此前提下，合景、龙光必须采取更主动更积极的方式应对，作为出险房企中首先被下手的代表，必然要捍卫手中的优质资产，否则后果不堪设想。