这两天，看好深圳的朋友被一个官方公布的数据吓了一跳。

5月8日，深圳市统计局发布的《深圳市2022年国民经济和社会发展统计公报》显示，2022年，深圳常住人口1766.18万人。较2021年的1768.16万人，减少1.98万人。“这是深圳1979年立市以来人口首次负增长。”

【资料图】

这引起了一些担忧，有就此批评“高房价”削弱深圳竞争力与归属感的，有直指深圳医疗、教育等民生资源不及二线城市优质的，也有人指出深圳户籍“含金量”连年下降，引发企业和人口外流。

有的质疑不单针对2022年的深圳，多少还是有些道理的，但如果只拿2022年的数据来说事，我就觉得不妥。

众所周知，2022年的深圳，就跟2022年的上海一样，充满魔幻、愤懑、无奈。

我们不能拿2023年“五一”出游人数的狂飙，来说明旅游市场的报复性回暖具有可持续性。我们不能拿这个“五一”售楼处满目的萧清，去验证全国楼市的“崩盘”。

中国大大小小的城市，无数个家庭，被迫关在家里3年，春节和清明节期间都在忙着探亲访友与祭拜祖先，真正属于放飞自我的第一个假期，正是这个“五一”。

我对各地各部门报出来的“五一”数据，是完全无感的，“五一”再好看的数据，都不能作为分析未来走势的主要依据，包括红遍神州大地的“进淄赶烤”。

还权于民，或许就可以出来一大堆淄博。这是改革开放40年最宝贵也是最根本的经验。

记得位处深圳东部的龙岗区的楼市，在2005年之前是非常低迷和疲软的，而西部的宝安，得益于当地强劲的产业支撑与旺盛的购买力支持，楼市虽然相对封闭，但交投相当活跃。

2005年后，龙岗楼市迎来了一个飞跃期。一方面是2005年，深圳房价节节攀升，商品住宅成交均价逼近7000元/平方米，比2004年上涨16%，创下历年之最，龙岗当然从中受益；另一方面，得益于龙岗规划国土部门对房地产市场的扶持与呵护，那几年，龙岗住宅项目的高拓展率与高得房率，使得龙岗市场供应充满竞争力与想象力。

同样是建筑面积120平方米的房子，龙岗可以干到实用面积150甚至200平方米。高性价比，高得房率，我认为是龙岗楼市从低迷走向活跃的关键因素，它的房价水平也因为高拓展率得以穿越周期，节节爬升，跻身深圳楼市最具竞争力行政区。

我不是“高房价”的鼓吹者，我只是为当下买房的朋友打抱不平。

不给深圳“扩容”，导致大量的旧改项目都是高容积率，大量的住宅用地要建高层与超高层——这意味着更高的公摊面积，与更低的实用率。

越来越严格的建筑设计审批规范，意味着曾让深圳引以为傲的产品创新渐渐失去舞台，“千盘一面”，舒适度下降，密密麻麻的建筑覆盖，令人心生深圳居住环境“香港化”的担忧。

不久前，深圳公布了2023年供地计划，含深汕共1200公顷，与2022年相同。在居住供地分区结构上，各区排名依次是坪山34公顷，宝安25公顷，龙岗20公顷，深汕合作区19公顷，龙华16公顷，光明15公顷，前海12公顷，大鹏7公顷，南山5公顷，福田1公顷，盐田1公顷，罗湖0公顷。

这意味着什么？

意味着商品房去化倍受人才房和楼市下行行情严重冲击的“重灾区”坪山，今年将从光明和宝安的手上，接棒深圳土地市场“主战场”角色。

印象中，在坪山做房地产开发生意，全深圳最难，开发商叫苦连天。当年禁止“商改住”之风吹遍全国，坪山执法的尺度最严，一些开发商从此视坪山为畏途。

快速连接坪山与福田中心区的深圳地铁14号线的开通运营，似乎并未给这个行政区的楼市带来明显转机。

一两千套住宅房源开盘，只卖出十几二十套，而新增供应量不仅越来越大，而且价格没有最低，只有更低——屡创近3年来新低，有的比东莞临深片区还便宜。

格隆汇做过调查，坪山石井一个距离惠州约2公里的新盘，426套住宅，均价约3.71万/平，总价区间约229万-1126万/套，建面单价约2.88万起，总价200万起就能买约70平的3房。东莞的边缘板块凤岗、长安的多高层住宅新房都已经卖到了2.5万-4万/平。

房子越来越难卖，库存积压越来越大，坪山楼市的去化周期创下接近28个月的记录，为深圳11个行政区中第3长：

长过深汕。

这样的地方，如果楼市政策还继续不友好，继续动辄得咎，那么坪山楼市将继续沦陷，影响开发商在这里做生意的热情。

有人说，坪山将成为第二个“光明”，也有人说，坪山将“光明化”，意指两个行政区的楼市竞争压力都很大，都不好卖，但我觉得这有“高攀”光明之嫌。

光明这几年虽然也到处插满密密麻麻的高层建筑，但它好歹有个国家级的科学城，面积还不小，接近100平方公里，这是光明楼市的铁底，也是光明楼市敢于与深圳其它行政强区争夺客源的重要依托与基本盘。

最大的区别，我觉得可能还是在光明一方面得享深圳发展的红利，另一方面它因为脱胎于宝安，有给行业和市场赋能的动力与本领，也更懂得如何打好服务牌和感情牌。

高房价，将不再成为深圳成长为世界顶流城市的障碍。这两年，深圳在奋起直追，在认认真真做住房、教育、医疗供给侧的改革，并且初见成效。这样的城市，是相信的结果。这样的城市，值得继续相信，值得在这里有一套房，或者买多一套房，用来改命、进阶或者享受。

今（5月10）日，深圳本地股尾盘直线拉升，深深房A率先封涨停，深振业A、深物业A、特力A等个股跟涨。

也是今天，《深圳市住房发展2023年度实施计划》正式发布，2023年共建设筹集保障性住房18.5万套(间)，计划供应分配保障性住房8万套(间)，计划批准预售和现售商品住房6万套。

要是搁以前，这显然是深圳楼市的“利空”，今天，它却成为深圳概念股的“利好”。

为什么？

今年开春以来深圳市政道路和地铁的拥堵与拥挤，或许可以解释一切。

苗头写过，深圳等占全国10%的头部城市，正在“虹吸”全国资本、资金、产业、人才等资源，而这样的“虹吸”，将越来越明显。

《深圳市住房发展2023年度实施计划》，以及上个月公布的“十四五”期间，深圳将建设筹集保障性住房的目标，从54万套（间），调整为不少于74万套（间），增加的20万套（间）均为保障性租赁住房，2021-2027年，深圳将累计新增建设筹集保障性住房100万套（间）——这些都在向市场传递一个非常明确的声音，即随着保障性住房逐步供应到位，商品房市场的“松绑”，或许不再遥不可及。

而此前深圳发布的“工业上楼”计划，也让各方看到了高房价高地价对深圳的负面影响正在消减，一个“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的住房供应格局，有望在深圳率先建立。

买没买房可能都不重要了，有没有买对房子，才是每个人最应该关心的。

身边多位朋友，正在深圳忙着看房，因为他们看到了难得一见的笋盘和好项目，正在求售。

以前他们觉得现在不是买房的时机，现在，他们想重新配置资产，想“换房”，以及“换仓”。

这是对的。

假如有能力有实力，一定要重新思考“换仓”的可能。买对城市买对地段买对产品买对学区，才是我们对未来对城市对生活最好的拥有。