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21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

2023年6月30日，万科在深圳大梅沙万科中心举行2022年度股东大会，本届股东大会的主要议题是万科董事会换届。

在股东大会上，郁亮被问及对过去三年任期的看法时说，过去三年对行业的每个从业者来说是百感交集的，并非只有万科不容易，没有哪个人、哪个企业是容易的。但与此同时，他仍表达了对未来的信心，相信道路是曲折的，前途是光明的，锚定方向，有信心万科能够穿越周期。

郁亮谈到，尽管万科比较早意识到房地产行业高速增长不可持续，但行动上仍然免不了俗，也没有完全摆脱惯性，出现了投资冒进、产品操盘能力离散度高的问题，因此过去三年，万科花了较多的精力去处理这些问题，并在产品、质量等方面取得了一些进展。

除此以外，郁亮介绍称，万科的经营性业务表现持续变好、机会也在逐渐提高，目前各个万科资产结构也在优化，开发和经营业务场景的协同效率在提升，抵御风险的能力进一步加强等等。

对于未来的行业机会，郁亮认为，消费者需求更新迭代的速度快，市场不会饱和。“房地产市场是常做常有常做常新的，总会有新的生意机会。过去的手机，现在的汽车，都是在行业完全成熟后不断长出新的分支，并且逐步取代了原来的主干，房地产也会经历这个过程。发展商提供的产品服务如果能够真正提升人们的居住生活品质，还是会非常有吸引力。”

郁亮认为，要抓住这些新的生意机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会出现买得越多错得越多，融资越多其实越不安全。

因此，郁亮表示会持续聚焦三件事情：一是提高开发业务的管理水平；二是经营、服务业务已经完成0到1、1到10，通过了商业逻辑检验，以及可复制性的验证，接下来要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。

但他同时也指出，脱胎换骨仍需较长时间，因为旧模式下的问题消化起来，需要的时间比预想要更长，还在对报表产生影响，与此同时，万科的转型难免会经历一些高低起伏，经营服务类业务收入表现要占到主流也存在一定困难。