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内容来源：居者老莫讲买房

端午期间和朋友吃饭，聊到今年北京虽然就业率很低，但部分受到政策庇护的行业，复苏的迹象是非常明显的。

比如硬科技、新能源、新媒体、大健康、数字经济、人工智能等。这些行业，入行门槛高，但如果进入核心研发层，赚得是真多。

如今，能承受月供3w+的人已经成为北京市场的购房主力。

朋友说，如果能了解这些产业未来的发展方向和聚集地，那真是抓住了买房的捡漏机会。

如果按行业分，中国最能造钱的企业基本分为高端硬件、新汽车、新能源、医疗健康、数字经济、企业服务、软件服务、供应链物流、电子商务、金融科技、新媒体、新消费、农业科技等十几种。

有数据分析团队把它们叫做独角兽企业。

而北京，是全国独角兽企业最多的城市。

数据统计，北京独角兽企业一共有136家，数量占比26.7%，为全国第一。其次为上海、深圳、杭州，企业数量依次为112家、57家、37家，数量占比分别为21.8%、11.1%、7.2%。

这些企业之所以聚集在北京，其实有很大一部分原因，是国资力量开始加入了。

特别是新能源、硬科技等赛道，国资企业布局基本是战略投资，以国资力量带动其他民间资本加入，产业“资本”带动产业的效应。

说到底，那只无形的大手一直存在，只是在市场环境好的时候，我们看不见。

在北京内部，那只大手的操作就更为明显了，这一点，从北京的产业布局就能看出。

从2022年北京各个区域的产业发展成绩来看，海淀区依旧是产业王者，其次是朝阳区和西城区，东城区紧随其后。

而这四个区域，也是北京楼市最强势的区域。

从平均房价来看，东西城均价最高。一方面是因为东西城的学区加持，另一方面是二环内的超级buff，让这个区域，想降价都难。

海淀区和朝阳区内部面积很大，房价也是两极分化状态。

五环以外的无产业区，或者三环-四环附近的很多老破小，正因为没有产业辐射，成了逐渐被市场淘汰的“残次品”。

当有些人因为不了解楼市基础逻辑，或者一时脑热买了这些“残次品”时，就是另一批人捡漏的时刻。

聊到这里，朋友忽然问：最近几个月楼市成交量暴跌，对中介和代购行业来说影响有多大？

有一说一，其实不大。

北京有很多种购房者：刚需、刚改、改善、豪宅平层、豪宅别墅等。

目前市场上成交量暴跌，主要是刚开年被压抑的改善需求和学区房需求集中释放了一波，着急买房的人，赶在4月之前买完了。

剩下的，就是准备精挑细选，选到适合自己房子人了。

如果大家和中介沟通过，就会发现目前他们的业务都是卖一买一。

大家都想把手里的老房子尽快处理掉，再去选择一套保值增值能力更强的房子。

预算在500-800万和1500万以上两个区间的购房人数，一直很平稳，无论市场行情如何，这批人该买还是得买。

而1000万-1500万之间的购房群体，多少还会思量一下，毕竟卖房这件事，就是一道大难题。

说到产业、说到行情，其实最后想说的还是“捡漏”这个话题。

什么样的房子算捡漏？

基本就是居住环境好、保值增值能力强、未来流通性好的房子。

这类房子，首先要有产业，其次不能有硬伤。

目前，北京已经逐步推出了换房退税、一区一策等政策，还有6月的降房贷利率等，预计更大的楼市利好政策在路上。

所以在这个时间点，买到有产业、有舒适性、有交通、有保值增值预期的房子，就是捡漏了。

根据近几年的北京发展规划，梳理了几个有产业前景的区域：

海淀的产业，主要集中在中关村、上地、清河、后厂村及永丰基地，这几个产业区是科技、信息、高端制造聚集地，有国资力量做支撑，所以这几个区域辐射的片区，未来成交量也不会差。

从区域涨幅来看，近几年涨幅最高的是海淀清河区域，其次是马连洼、上地、西北旺。

按小区涨幅来看，排序如下：金隅翡丽铂爵郡、橡树湾五期、如园北区、西山壹号院南区、知本时代、圆明园东里、远大园二区、上林溪、橡树湾四期、领秀新硅谷1号院、橡林郡等，一年内最高涨幅21.8%，平均涨幅15%左右。

朝阳区的产业，按规划来分，分别是CBD、望京、中关村朝阳园，奥林匹克中心区、金盏、垡头等，目前发展成熟的是CBD、望京、亚运村附近。

从区域涨幅来看，近几年涨幅最高的是太阳宫，其次是望京北、朝青、双井等区域。

按小区涨幅来看，排名分别是湖光壹号、凯德品元、裕民路4号院、星海明珠、兴化路2号院、北京香颂二期、华彩国际公寓、倚林佳园、和平街十四区、润枫德尚苑、润泽庄园、臻园等，涨幅在10%-16%之间。

东城区的主要产业是教育和金融，整个区域的次新房，保值增值能力都非常强，其中涨幅最好的是景东、安交、和平里东、广渠门等区域，特别是兼顾了次新和教育的房子，这几年很抢手。

目前涨幅最好的小区分别是安馨园、育树四条、东堂子胡同、景泰西里、官书院、前门东小街、金鱼池东区、安定门东大街、夕照寺西里、南竹杆胡同、甘雨胡同33号院、幸福家园二期等，平均涨幅达到了20%。

而西城区，区域内老破小遍地，731之后熄火了很久。但金融街作为北京的金融中心和豪宅聚集地，房价一路高企，成为西城区涨幅最高的区域。

只能说，北京的有钱人太多了。

除了金融街，西环景苑、华龙美钰、立恒名苑、陶然北岸、信和嘉园、清芷园等小区，也是西城区成交量相对可观的小区。

在当下这个即将迎来新调控政策的时间点，把握机会，选筹到有产业、有居住品质的好房子，才是真正的捡到宝了。

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